您的位置: 0352房網 > 全國樓市 > 透視房企中報: 地產凈負債率攀升現金流承壓

透視房企中報: 地產凈負債率攀升現金流承壓

發布時間:2019-08-23  來源:21世紀經濟報道  編輯:xml

摘要:地產融資在過去的幾個月已重重地關上了大門,來自銷售的內生性增長乏力,體現在中報中,就是凈負債率升高,經營性現金流負數擴大。包括萬科、碧桂園等在內,多家房企在業績會上坦言融資難;在外部融資環境收緊的情況下,缺錢的房企紛紛強調加強自身的現金流管理,通過優化債務結構來提高抗風險能力。


       房企中報“攻防戰”


       隨著房企中報披露大幕拉開,在外部融資環境收緊的情況下,房企的資金情況一覽無遺——無論是龍頭房企還是中小型房企,凈負債率比去年底都明顯上升,到位資金增速放緩,經營現金流吃緊。財報中可以看到,房企都在加強現金流管理,調節長短債結構,增強短期償債能力,并加快銷售去化,回籠現金,增強資金內生力。市場上,金九銀十之戰已經提前打響,恒大搶先發起7.8折全面降價促銷,一夜之間,房企是否重回2012年?


       8月密集的房企中期業績會如期而至。與往年不同的是,場內業績飄紅,場外促銷大戰烽煙已起。


       端坐臺上的開發商們,平靜的面孔下,內心翻滾著對下半年市場的擔憂。即使“嘴硬”如李思廉,也承認富力暫停拿地不是空穴來風。


       他們深知,當前房地產調控基調對開發商的不友好,也接受這一事實,努力讓自己適應。


       房地產融資在過去的幾個月已重重地關上了大門,來自銷售的內生性增長乏力,體現在中報中,就是凈負債率升高,經營性現金流負數擴大。


       包括萬科、碧桂園等在內,多家房企在業績會上坦言融資難;在外部融資環境收緊的情況下,缺錢的房企紛紛強調加強自身的現金流管理,通過優化債務結構來提高抗風險能力。


       8月的市場中,已有個別房企、個別項目開始降價促銷。預計下半年至明年,更多房企將加入這個行列,狠抓回款來儲備過冬的糧草,抵御可能來臨的流動性寒冬。


        房企“缺錢了”


        根據目前已公布的中報,房企凈負債率普遍上升,包括萬科、中海這樣穩健的行業頭部企業,也分別上升了4個百分點和1.3個百分點,甚至有房企半年內增幅超過了10%。


       增幅較小的,如旭輝、越秀、奧園、雅居樂等增幅在5個百分點以內。旭輝和越秀較去年年底上漲了3個百分點,分別達到70%和64%。奧園較去年年底上漲了5個百分點至64%;雅居樂為81%,上漲了2%。


       增幅較大的華潤則從2018年年末的34%上升到44%,增幅達10個百分點。還有遠洋集團上升13個百分點,達到86%。


       同時,部分房企上半年的經營性現金流收縮,甚至增大了負增長的趨勢。


       越秀地產上半年產生的現金流約35億元,較2018年同期的67.6億元,同比減少了48%。


       經營性現金流凈額主要的構成為經營性收款(銷售回款)、經營性付款(買地、工資、稅金等)。


       受到銷售周期性、市場資金面等因素的影響,公司現金流通常的波動特征為上半年支大于收,下半年收大于支,一般而言上半年都會表現為負數。


       目前來看,現金流為正的龍頭房企僅有萬科和碧桂園。萬科上半年實現了現金流回正,為88.6億元,去年上半年則為負;碧桂園今年上半年的經營性現金流也保持在正數值。


      尷尬的是,由于前幾年的流動性寬松大量流入樓市,雖然當下不少房企開始缺錢,政策卻一直在嚴格“控水”。


       旭輝集團在中報中表示,中國房地產開發商的融資市場明顯收緊,境內外融資渠道限制增加,債務融資挑戰重重。


       房企為了融資,使出渾身解數。


       雅居樂副總裁潘智勇表示,融資方面,在內地會以雙邊貸款為主,包括開發貸和并購貸等。在香港以債務融資為主,將通過銀行貸款,適當的時候也可以考慮發點債。


       同時,在資金鏈緊張的情況下,房企不得不少拿地甚至不拿地以減少現金支出。


       8月初,富力傳出下半年暫停拿地的消息。融創董事會主席兼執行董事孫宏斌甚至表示,公司下半年基本沒有拿地指標。


       相比在融資收緊后愁云密布的其他房企,行業龍頭萬科及碧桂園則影響較小。


       萬科首席執行官、總裁祝九勝在萬科業績會上直言,融資收緊對整個行業肯定會有一些影響,對資信比較好、比較穩健經營的企業來說,適應的難度沒那么大,對其他來說可能會有一些挑戰。


       “有一句話叫好學生喜歡難題目,對萬科來說,爭當好學生、答好難題目。”祝九勝表示。


       現金流至上


       隨著房企融資不斷收緊、且短時間內不會大幅放松,房企愈發注重現金流管理,“現金為王”成為諸多房企高管的共識。


       陽光城(6.190, -0.15, -2.37%)集團執行副總裁吳建斌表示,“在現階段,房企要渡過當前的難關,必須把握現金為王,先解決水池里有沒有活水,負債率和利潤在這個時候不重要。”


       從近期房企發布的年報也可以看出,今年上半年,大多房企都在有意調整負債結構,增強短期償債能力。


       如陽光城發布的2019年中報顯示,截至今年6月,公司短期借款約為79億元,長期借款約為598億元;2018年6月的短期借款約為131億元,長期借款約為595億元。同比發現,短債比例明顯縮小。


       美的置業也將一年內到期有息負債占比由年初的34%下降至21%,同時將現金與短債比由報告期初的1.60提高至2.42。美的置業執行董事兼首席財務官林戈表示,“整個管理層都在灌輸現金流安全的意識。”


        在外部融資收緊之下,銷售回款成為房企過冬的重要資金來源。


讀完這篇文章后,您心情如何?

網友參與評論
 
條評論
表情
點擊加載更多
更多>>熱門樓盤
  • 樓盤
  • 區域
  • 均價
copyright © 2010-2016 0352fang.com Limited All Rights Reserved 0352房網 版權所有 大同市觸點網絡科技有限公司
客服熱線:0352-7915556   業務合作:0352-7915557   客服QQ:43201601   E-mail:[email protected]   晉ICP備13007642號
兰桂坊救援彩金